Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele

Rozhodli jste se pronajmout svůj byt nebo stojíte před podpisem nájemní smlouvy? Jaké má práva a povinnosti pronajimatel a nájemce, a co vše lze umístit do smlouvy a co je již neoprávněné? 

Práva a povinnosti stran jsou obsaženy v § 2255 a násl. občanského zákoníku. Smlouva však může být doplněna o specifické podmínky, které pokud s nimi budou souhlasit obě strany při podpisu, jsou platné. Dobře si tedy zkontrolujte smlouvu a všechny její případné dodatky.

Předání bytu a domu

Po podpisu smlouvy je první povinností pronajímatele řádně předat nemovitost nájemci ke stanovenému datu určeném ve smlouvě. Pokud není stanoveno datum, nemovitost musí být dle § 2242 odst. 1 odevzdána prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla činnosti.

Pronajímatel přenechává nemovitost do užívaní nájemci a dalším členům jeho domácnosti za účelem zajištění jejich bytových potřeb. Nemovitost k nastěhování musí být způsobilá k obývání, tzn. čistá a v dobrém stavu. Obě strany se však mohou dohodnout i na jiných podmínkách, které se stanoví ve smlouvě.

Pokud vám pronajímatel sníží nájemné za vymalování a částečnou rekonstrukci např. bytu, může.

Podívejte se, co vše obnáší prodej nebo pronájem nemovitosti bez realitky.

Poskytnutí nezbytných služeb pro nájemce

Pronajímatel je povinen zajistit poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním nemovitosti. Seznam služeb, které jsou nezbytné, lze najít v § 2247 odst. 2 občanského zákoníku.

U bytů samotný rozsah služeb závisí na kategorii, v jakém domě se byt nachází a na jeho individuálních vlastnostech. Služby lze i ujednat v nájemní smlouvě.  

Mezi tyto služby patří:

• dodávka vody, tepla a elektřiny,
• odvoz komunálního odpadu a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek,
• osvětlení a úklid sdílených částí domu,
• zajištění možnosti příjmu rozhlasového a televizního vysílání,
• v případě komínu jeho provoz a čištění,
• provoz výtahu.

Řádné vyúčtování energii

Pronajímatel má povinnost vyúčtovat skutečnou částku za náklady spojené s užíváním nemovitosti nájemcem. Tuto skutečnost upravuje 7 zákon č. 67/2017 Sb. Zúčtovací období je nanejvýš 12 měsíců od data, které pronajímatel určí. K vyúčtování musí dojít nejpozději do 4 měsíců od konce tohoto období.

Finanční vyrovnání (nedoplatky a přeplatky) musí být provedeno v předem dohodnuté lhůtě, nejpozději však do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci.

Nájemce má právo na kontrolu vyúčtování, tedy může požádat o doložení všech reálných nákladů za jednotlivé služby. Pronajímatel je musí nájemci předložit do 5 měsíců od zaslání písemné žádosti na adresu určenou v nájemní smlouvě. Nájemce si může pořídit kopie podkladů a zjistit způsob stanovení záloh za služby a jejich rozúčtování.

Námitky spojené s formou a způsobem vyúčtování nájemce může předložit do 30 dnů ode dne jeho doručení.

Koukněte, jak sepsat a na co si dát pozor při sepisování kupní smlouvy.

Podnikání, práce z bytu

Pronajímatel je povinen umožnit nájemci pracovat nebo podnikat z bytu. Nesmí však práce nájemce způsobí zvýšení zatížení samotného bytu nebo celého domu. Byt by měl primárně sloužit k bydlení, ne podnikání jako komerční prostor (prodejna, poskytování služeb, výdejna a jiné). Tuto skutečnost popisuje § 2255 odst. 2 násl. občanského zákoníku.

Zvířata

Chov zvířat je pronajímatel povinen povolit, pokud nezpůsobují velké obtíže v domě. Mnohokrát lze v nájemní smlouvě vyčíst, že zvířata jsou v bytě zakázána. Pokud se jedná o kočky nebo malé psy, je to neoprávněné vůči nájemci. Zvíře v bytě může být, jen nesmí způsobit pronajímateli nebo ostatním bytu obtíže. Zakázána jsou tedy hospodářská zvířata nebo velkochov menších zvířat.

Opravy bytu a udržování pořádku

Pronajímatel je povinen udržovat byt nebo dům v způsobilém stavu k jeho užívání. V případě poruchy, se jedná o závady velkých rozměrů (nefunkční dveře, okna, spadlá zídka nebo stěna). Nájemce naopak hradní všechny malé poruchy (prasklá žárovka, znečištěné zdi nebo čištění ucpaných odpadů).

Slova legislativy je nájemce povinen hradit běžnou údržbu a drobné opravy. Tím se rozumí, dle nařízení vlády o údržbě, udržování čistého bytu včetně všeho zařízení a vybavení. Nájemce má také povinnost v případě vystěhování předat byt ve stavu, ve kterém ho převzal.

Vadu velkých rozměrů má nájemce povinnost neprodleně nahlásit pronajímateli. Pokud vadu pronajímatel neodstraní, může nájemce zažádat o náhradu nákladů spojených s opravou, nebo slevu z nájemného a vadu odstranit sám.

Vybíráte podnájemce? Poradíme vám, jak vybrat toho nejvhodnějšího.

Dodatečné povinnosti pronajímatele

• Pronajímatel musí umožnit přijímat ve své domácnosti kohokoliv, pokud v nájemní smlouvě nebyla dojednána výhrada souhlasu s přijetím nové osoby nebo pokud počet osob v bytě není nepřiměřený jeho velikosti. Výhrada neplatí pro osoby blízké nájemci.
• Pronajímatel musí umožnit nájemci poskytnout část bytu do podnájmu i bez jeho souhlasu, pokud nájemce v bytu trvale bydlí.